Feedback
Varan har lagts till i varukorgen

Slitna 50-talshus blev moderna bostäder

1 oktober 2020
huvudbild_signalisten
Området Ritorp ligger i stadsdelen Järva i Solna kommun, strax norr om Stockholms innerstad. Foto: Annelie Björling
När Signalisten genomförde den nödvändiga totalrenoveringen av 50-talshusen i Ritorp satsade man på att utveckla dialogen med hyresgästerna.

Husen i området Ritorp var över 60 år och i stort behov av renovering. Redan 2010 började Solna stads allmännyttiga bostadsstiftelse Signalisten att planera renoveringen av de totalt 345 lägenheterna. I höghusen finns 212 lägenheter och i låghusen 133 lägenheter.

Det blev sedan under 2014 - 2020 som de omfattande renoveringarna för att uppgradera lägenheterna till modern standard genomfördes i praktiken. Projektet hanterades i två etapper, låghus och höghus. Renoveringen startade i låghusen för att därefter följas av höghusen. Varje huskropp tog ungefär ett år att renovera och det sista huset på Törnbacken 8 stod klart i mars 2020.

– Det var en lång resa, men idag är alla husen fyllda av hyresgäster igen, säger Lovisa Torne, hyresgästsamordnare på Signalisten.

sidobild_lovisa-torne Lovisa Torne. Foto: Signalisten

Var fjärde hyresgäst sa nej

Lovisa Torne berättar att den första informationen om den planerade ombyggnationen i låghusen gick ut till hyresgästerna redan 2010. När godkännandehandlingar för låghusen skickades ut 2011 var det 27 procent av hyresgästerna som sa nej till de föreslagna åtgärderna. 2012 hade hyresnämnden sammanträde och beslutade om ombyggnationen, då fick Signalisten bifall. Beslutet överklagades, men 2013 fastställde hovrätten hyresnämndens beslut. Därefter blev det projektering, upphandling, evakuering och ombyggnadsstart.

sidobild_laghus Renoveringen startade i låghusen. Foto: Annelie Björling

– Jag kom in i projektet 2015, i samband med hyresnämndens beslut att vi skulle få ombyggnationen i höghusen, och ombyggnationen pågick i låghusen, en renovering som vi bedömde var en teknisk förutsättning för att husen skulle fortsätta att må bra, säger Lovisa Torne.

Bättre dialogprocess

Lovisa Torne framhåller att när projektet byggstartade hade Signalisten ett annat arbetssätt för att informera hyresgästerna. Fram tills då hade det mest handlat om att informera på stormöten.

– När jag och min kollega kom in i projektet var tanken att dialogprocessen skulle utvecklas till ett mer personligt upplägg. Vi tog därför kontakt med hyresgästerna och träffade dem personligen. Mycket handlar om att alla ska våga ställa de frågor som man kanske inte känner sig bekväm med att ställa tillsammans med sina grannar.

Hon som hyresgästsamordnare tycker att det är väldigt viktigt att ha förståelse och respekt för att en del hyresgäster blir mycket oroliga.

– Vi har intresse av att se till att våra hus fortsätter att må bra. Många hyresgäster är nöjda med sitt boende och måna om att fortsätta att ha kvar sin hyra. Det gäller att försöka mötas på vägen.

Hyresgästerna blev också inbjudna till en iordningställd visningslägenhet. På det första mötet var det bland annat information om hur ombyggnationen skulle gå till och hur det var tänkt med evakueringen.

Även de som först var lite buttra gick därifrån med ett leende och vi var vänner
Lovisa Torne

– Här blev det mer lättsamt, enkelt och tydligt när vi kunde gå runt tillsammans i miljön. Till exempel kunde vi visa "att här finns det plats för diskmaskin". Även de som först var lite buttra gick därifrån med ett leende och vi var vänner. Det var väldigt roligt att se den där vändningen.

sidobild_ritorp-inne Ljust och fräscht med vitmålade väggar och ny parkett. Foto: signalisten

Signalisten hade även tagit fram pärmar med pedagogiskt material om vad som skulle hända steg för steg.

Fortsatte med höghusen

När det gällde renoveringen i de sex höghusen skickade Signalisten ut godkännandehandlingar till hyresgästerna 2014.

– 40 procent av hyresgästerna sa nej. 2015 fick vi bifall i hyresnämnden. 2016 fastställde hovrätten hyresnämndens beslut, säger Lovisa Torne.

sidobild-hhus Två av de sex höghusen som ingick i renoveringen. Foto: Annelie Björling

– Vi påbörjade de enskilda samtalen med hyresgästerna under 2016 med information om evakuering, flytt, inredningsval i lägenheterna med mera. Ombyggnationen av höghusen påbörjades i februari 2017. 

Ska hålla länge

Den senaste renoveringen genomfördes på 1980-talet då husen tilläggsisolerades och fick inglasade balkonger.

Den här totalrenoveringen gjordes utifrån ett långsiktigt perspektiv. Nya avloppstammar, vattenledningar, el och förbättrad ventilation liksom renovering av kök och badrum var en del av det som genomfördes. Det var inte möjligt att återanvända något från den gamla inredningen. 

sidobild_lennart-tuleberg Lennart Tuleberg. Foto: Signalisten

– Nu ska husen hålla i minst 40 år till förutsatt att löpande fastighetsunderhåll görs under tiden, säger Lennart Tuleberg, projektchef på Signalisten.

På grund av att husen hade så pass omfattande renoveringsbehov gick det inte att bo kvar under renoveringen. De flesta hyresgäster kunde evakueras inom området. En del valde att flytta tillbaka till samma lägenhet, medan en del andra valde att flytta till en annan nyrenoverad lägenhet i området i samband med renoveringen.

Nu ska husen hålla i minst 40 år till förutsatt att löpande fastighetsunderhåll görs under tiden
Lennart Tuleberg

Lovisa Torne berättar om förtursreglerna som Signalisten tillämpar i samband med ombyggnationer:

– I områden där vi ska bygga om tillämpar vi förtur. Om man vill flytta stämmer vi av vilken storlek på lägenhet och vilket område (samma eller annat område) som man är intresserad av och sen hanterar vi det som en förtur. 

Färre som flyttade

– I låghusen strandade vi i hyresförhandlingarna. Vi kom endast överens om en så kallad á-conto hyra (preliminär hyra). Normhyran blev istället fastställd av hyresnämnden 2016 till 1 450 kronor och hyran skulle trappas in över tre år. Den hyresnivån blev att en lägenhet om 3 rum och kök på cirka 75 kvadratmeter hade en månadshyra på cirka 9 150 kronor, år 2017. I höghusen valde vi att sätta samma normhyra eftersom den var fastställd, säger Lovisa Torne.

Efter att hela projektet blev klart har Signalisten även sammanställt omflyttningsstatistik.

sidobild_ute Utemiljö med soffor och bord. Foto: Annelie Björling

– Vi har sett att den årliga omflyttningen utslagen över en tioårsperiod, från att projektet börjades planeras 2010 till att det stod klart 2020, inte är högre än för det övriga beståndet. Tvärtom visar siffrorna på en något lägre omflyttning per år här i Ritorp. I hela Signalistens bestånd är omflyttningen cirka 10 procent per år, och i Ritorp 7 procent per år i medeltal.

Lennart Tuleberg är också väldigt nöjd med samarbetet med entreprenören M3 Bygg. Resultatet har absolut motsvarat förväntningarna. Han framhåller att:

– Totalentreprenören har varit behjälplig hela vägen, både vid kontakter med hyresgäster och med oss. Vi har hållit både ekonomi och tidplan. Projektet blev till och med klart ett par månader före det utsatta slutdatumet. 

Han tycker också att lägenheterna har blivit väldigt fina. Det var få besiktningsanmärkningar och allting blev åtgärdat i god tid före inflyttningsdatum.

FAKTA renoveringen i Ritorp

Vad: totalrenovering av lägenheter i Ritorp i Solna

Adresser: höghus på Fläderstigen 4 och Törnbacken 2 - 10. Låghus på Fläderstigen 1 - 15 och Törnbacken 1 - 13

Lägenheter: totalt 345 (212 lägenheter i höghus och 133 i låghus)

Byggår: 1956 - 1957

Projektperiod: 2014 - 2020

Byggherre: Bostadsstiftelsen Signalisten

Byggentreprenad: M3 Bygg

Entreprenadform: Utförandeentreprenad

Exempel på åtgärder som utförts i lägenheterna är:

  • Nya kökssnickerier
  • Nya varm- och kallvattenledningar i kök och badrum
  • Nya vitvaror, kyl och frys i fullhöjd i lägenheter om 3 rok och större
  • Ny spis med glaskeramikhäll, 400 Volt istället för nuvarande 230 Volt. Spiskåpa med forcering installeras över spis
  • Ny bänkbelysning med integrerat eluttag
  • Fler (jordade) eluttag, både över bänkinredning samt i köket som helhet
  • Förberedelse för vattensäker diskmaskinsinstallation med vatten- och avloppsanslutning och jordat eluttag (gäller inte lägenheter med kokvrå där det inte finns plats för diskmaskin)
  • Nya jordade eluttag i övriga lägenheten
  • Nytt kakel och klinker och porslin i badrum och wc
  • Förberedelse för tvättmaskinsinstallation (vatten, avlopp och el)
  • Ny elektrisk handdukstork i badrum
  • Helmålning i samtliga rum
  • Ny parkett i vardagsrum, sovrum och del av hall
  • Klinkergolv i del av hall
  • Nytt linoleumgolv i kök
  • Ny ventilationslösning
  • Nya fönster för förbättrad ljudreducering och värmeisolering
  • Ny mediacentral, placerad i hallen
  • Ny säkerhetsdörr, till de lägenheter som saknar
  • Inglasning av balkong, till de lägenheter som saknar.

Utöver åtgärderna i lägenheterna utfördes bland annat även:

  • Installation av nytt elektroniskt låssystem med möjlighet till porttelefon
  • Nya eller renoverade entrépartier
  • Postboxar i entrén (gäller ej Törnbacken 2)
  • Nya vindsförråd
  • En ny tvättstuga i området
  • Ny utökad och effektivare utemiljöbelysning, trygghetsskapande åtgärd.
Källa: Signalisten
Mest lästa artiklar
Debatt i fokus
Populära expertsvar
Andra bevakar
Bevaka ämne