Feedback
Varan har lagts till i varukorgen

Valmöjligheter är ett vinnande koncept

date dummy
rud-montering-huvudbild
Alla köksluckor och lådinsatser byttes ut vid renoveringen av bostäderna i Rud. Foto: KBAB
Att hålla en låg renoveringsnivå för att skona hyresgäster från en hög hyreshöjning är inte alltid det bästa. På Karlstads Bostads AB tänkte man om och gjorde succé genom att erbjuda tre nivåval.

År 2004 ingick Karlstads Bostads AB, KBAB, ett avtal med Skanska om strategisk partnering. Det var ett upplägg där renoveringar avropats som optioner. Det visade sig bli en av de avgörande framgångsfaktorerna för bolaget under det närmaste decenniet.

622 lägenheter i 4 etapper

Ett av de större renoveringsprojekten som kom att ingå i avtalet var sjuttiotalsområdet Rud, strax nordost om Karlstad centrum. Trevåningshusen som byggdes mellan 1969 och 1972 hade 1994 byggts på med ytterligare ett våningsplan och i samband med det även tilläggsisolerats, försetts med lågemissionsrutor och aluminiumbågar runt fönstren och för att underlätta underhåll. 

Nu var det alltså dags att uppdatera all teknisk installation, genomföra stambyte, tillgänglighetsanpassa och energieffektivisera genom kvarterscentrala frånluftvärmepumpar. Hela 622 lägenheter berördes och projektet delades upp i fyra etapper.

Tidiga förberedelser

– Vi påbörjade arbetet inför renoveringen av Rud 2009, drygt ett år innan startdatum. Vi gick noggrant tillväga genom alla faser; planering, inventering, projektering, berättar Rolf Aleskog, projektledare på KBAB.

Ett omfattande frågematerial gick ut till samtliga hyresgäster om allt från möblerbarhet av lägenheten till upplevelse av ljud, värme och installationernas standard. Underlagen finns att läsa i länkarna här intill artikeln.

Detta ledde bland annat till att man beslutade göra om svåruthyrda tvårumslägenheter med kokvrå till ettor med kök och balkong.

Användbar provlägenhet

En provlägenhet ställdes av för att man där skulle kunna bedöma status på installationer. Något som avslöjade ett byggfel som förmodligen uppstått redan då husen byggdes och som gjort att energikostnaderna varit högre i hela området än de borde varit under alla år.

I samma lägenhet kunde man även provmontera köksluckor, stommar och testa tillgänglighetsanpassande åtgärder. Inte minst hade KBAB på allvar tagit till sig och lärt sig av misstag och erfarenheter från tidigare renoveringar.

– Vid ett tidigare renoveringstillfälle ville vi skona hyresgästerna från alltför stora hyreshöjningar så vi la renoveringen på en låg nivå. Det fick inte den effekt vi tänkt oss, utan tvärtom tolkade hyresgästerna det som att vi värderade deras lägenheter och område lägre än andra. Här föddes idén med att erbjuda olika valmöjligheter och att hålla en relativt hög lägstanivå vid renovering, berättar Rolf Aleskog.

Såhär fungerar valmöjligheterna

Rud blev KBAB:s första nivårenovering. Systemet med Basval, Tillval och Plusval har blivit omtalat även utanför bostadsbolaget och syns nu på flera håll i landet. Efter renoveringen kan alltså samma lägenhetstyp i samma trapphus ha olika hyror och standard. Det ger möjlighet till ett blandat boende för olika stora plånböcker och önskemål.

  • Basval innebär att hyresgästen kan göra en del val i kök och badrum utan tilläggskostnad, utöver den generella hyreshöjningen.
  • Tillval omfattar till exempel kaklade väggar i badrum (75 - 95 kronor) fönsterbänkar i marmor (6 kronor/st) eller balkonginglasning (250 - 350 kronor). Dessa kostnader läggs till månadshyran och följer lägenheten.
  • Plusval omfattar byte av tapeter och golv och vars kostnad läggs på månadshyran under fem års tid.

– Detta medför att vi kan hålla en låg generell hyresökning och hyresgästen kan själv påverka sin hyra. Det visade sig till exempel att bara 33 procent i varje etapp valde kakel i badrum till förmån för en lägre hyra, berättar Rolf Aleskog.

Frånluftvärme istället för FTX

Alla renoveringar inom KBAB:s bestånd innebär energieffektiviseringar. Det berättar fastighetsutvecklare Gunnar Persson. Ändå har bostadsbolaget inte, som så många andra, använt sig av FTX-system.

– Tvärtom, så har vi försökt att undvika FTX. Vi anser inte att det lämpar sig i våra bostäder. Det krävs en hel del stora ingrepp som minskar boytan och det är en komplicerad historia att installera i befintliga utrymmen. Hög energiförbrukning beror oftast på otäta ventilationskanaler. Tätar man dem så vinner man mycket bara på det, säger Gunnar Persson.

Rolf Aleskog menar att frånluftsvärmepumparna som nu installerats i Rud ger byggnaderna ett mindre energiuttag och återvinner i princip allt. Efter OVK, med rätt placerade tilluftsdon och rätt justering så får lägenheterna en bra balans i inneklimatet.

– Detta ger ett gott resultat. Vi har minskat inköpen av fjärrvärme med ungefär en miljon kronor per år. I Rud hittade vi ett sätt att leda de nya ventilationskanalerna utanpå fasaden. Genom en fin färgsättning så smälter de in ganska fint och ser bra ut.

Kontinuerlig renovering mest lönsamt

I november 2015 flyttade den sista hyresgästen in i Rud. Renoveringen blev lyckad, det kan Karlstads Bostads AB konstatera nu när projektet är avslutat. De boende är nöjda och området är fullt uthyrt. I dagsläget har KBAB bara 3 procent kvar att renovera av miljonprogrammen i sitt bestånd, vilket får anses vara en framgång i sig.

– Vi har som företagsfilosofi att arbeta med kontinuerligt underhåll och renoveringar. Varje år renoverar vi för 35-40 miljoner och har gjort så under lång tid, berättar Rolf Aleskog och menar att det är mindre kostsamt och bättre för alla att ligga steget före.

– Det är dyrt med konstgjord andning. Att tro att man sparar pengar på att vänta in i det längsta med att renovera är som att ha tickande bomber i beståndet. Vi avsätter pengar för underhåll varje år, men det som är uttjänt är uttjänt och därmed en investering. Det är mycket att räkna på inför en renovering.

 

OM Renoveringen av Rud

Adress: Horsensgatan 100-253, Mossgatan 227 – 253

Antal lägenheter: 622

Ursprungligt byggnadsår: 1969 till 1972, påbyggnadsvåning 1994

Byggherre: Karlstads Bostads AB

Byggnadsentreprenör: Skanska Sverige AB

Omfattning: Stambyte, installation av kvarterscentrala frånluftsvärmepumpar, byte av alla elinstallationer, elcentral och plats för bredbandsrouter, individuell mätning av kall- och varmvatten, nya friskluftsintag samt injustering av värme och ventilation. Tillgänglighetsanpassning. Ny golvplastmatta samt väggplastmatta i badrum (basåtgärd). Byte av luckor och lådinredning i kök. Ny belysning i trapphus, källare, entréer.

Hyreshöjning: ca 5 % exkl tillval

Entreprenadform: Strategisk partnering

Produktionskostnad/lägenhet: ca 500 000kr inkl moms

Totalkostnad: 292 528 000 kr 

Budget: 293 865 000 kr

Energibesparing exempel installation av frånluftsvärmepumpar, injustering av värme- och ventilationssystem: Minskat inköp av fjärrvärme -2 413 000 kr. Ökad elförbrukning till värmepumpar  +683 100 kr =  -1 729 900 kr/år

Framgångsfaktorer:
• Entreprenadformen
• Framförhållning i planering, inventering, projektering och genomförande
• Upprepningseffekter och förbättringslistor
• Beställarkompetensen

Källa: KBAB
OM Erfarenheter för framtiden

Vid evakuering: låt merparten av bohaget vara kvar i lägenheten på anvisad plats. Tillhandahåll plast och tejp för täckning.

Vinst: Ingen magasineringskostnad. Inget försvinner eller förstörs ”på vägen”.

Utrusta evakueringsbostad med sängar, köksmöbler, soffa, bord, fåtölj, bredband och platt-tv på vägg.

Vinst: Ingen transportkostnad till och från evakueringsbostaden.

Prioritera installation av värmeåtervinning.

Vinst: Snabb driftsättning och energibesparing som kommer driftskostnaderna till del under förvaltningsskedet.

Ordna tidiga boendemöten, ge information och skicka ut frågeenkät.

Vinst: Boende känner trygghet kring renoveringen och projektets personal får snabb respons.

Använd Basval, Tillval och Plusval.

Vinst: Den generella hyresökningen blir låg. Hyresgästen kan påverka sin hyra. Administrationen är klart hanterbar, trots många val.

Använd partnering som entreprenadform

Vinst: Tidigt deltagande i planering och projektering. Tidiga kalkyler som kan värderas och ge projektet ny information där förändringar av innehållet inte fördyrar för beställaren.

Källa: KBAB
Fördjupningsmaterial
Mest lästa artiklar
Mest sedda inslag
Debatt i fokus
Andra bevakar
Bevaka ämne
Populära expertsvar