Feedback
Varan har lagts till i varukorgen

Totalrenovering med total närvaro

date dummy
Nu kan vårsolen lysa på de nyrenoverade femtiotalsfasaderna i kvarteret Landsfogden igen. Ingen kan se att huset "vuxit" några centimeter i omfång på grund av de tjocka tilläggsisoleringen med ventilationskanaler. Foto: Tobias Sterner.
Hur når man hundraprocentig hyresgästnöjdhet mitt under pågående totalrenovering? Det vet alla på Einar Mattsson AB som var inblandade i renoveringen av kvarteret Landsfogden. Så här gick det till.

Den första vårsolen letar sig ner på kvarteret Landsfogdens innergård, i Bagarmossen, Stockholm. Det kunde varit 1954, då hyreshusen var nybyggda, för de ser precis likadana ut. Igen.

Glimrande fasader

Ingen kan se att husen ”svällt” ett ansenligt antal centimeter efter en omfattande renovering, eftersom fönster och detaljer har flyttats ut lika mycket. Fasadernas färger är lika starka och klara som då – det enda som ännu inte riktigt kommer till sin rätt är terrasiten med glimmer. Det dröjer något år innan den glimrande effekten verkligen syns på ytan.

Ska stå 100 år till

Innan fastighetsägaren Einar Mattsson AB påbörjade renoveringen 2013, var husen i dåligt skick och energiförlusterna stora.

– Egentligen skulle man ha sålt det rakt av, men det kunde vi ju inte av affektionsskäl. Landsfogden var bland de allra första hus som byggherre Mattsson själv byggde. De var i originalskick och dessutom blåmärkta, vilket betyder att karaktären måste bevaras vid en renovering. Och skulle vi inte sälja så skulle vi istället se till att de står i hundra åt till! Det var vår ambition. En förvaltares våta dröm, som Björn Schenholm uttrycker det.

Samverkan för alla

Björn Schenholm är chef för Fastighetsförvaltning på Einar Mattsson Fastigheter. Han var minst sagt en nyckelspelare i den omfattande renoveringen. Målet med renoveringen av Kvarteret Landsfogden blev att arbeta fram en ROT-modell som går att använda också i det övriga beståndet från samma tid.

Einar Mattsson Fastighets skrev ett avtal gällande en totalentreprenad i samverkan med Einar Mattsson Byggnads. Sedan kopierade de avtalen så att samverkan även gällde underentreprenörerna för rör, fasad, el och luft. Därefter jobbade de i en samverkansgrupp med beställare, totalentreprenör och underentreprenörer.

– Det är första gången vi gjort så, men för oss var det en förutsättning. Alla skulle vara lika involverade och därmed också lika engagerade för att lyckas med renoveringen, säger Björn Schenholm.

Personprofiler för bästa teamet

Det blir allt vanligare i renoveringssammanhang att man riktar uppmärksamheten mot de boende och skapar hyresgästsamverkan. Men Björn Schenholm drog en dialogcirkel runt hela projektet med boende, projektledning, entreprenörer inklusive alla utförare.

Han kommunicerade med varenda person som var i närheten av byggarbetsplatsen. Han säkerställde att alla nåtts av information om vad som gällde. Han skapade personprofiler bland entreprenörer för att hittad det perfekta teamet och för att hitta konfliktytor för att avvärja problem innan de ens uppstod.

Bättre lönsamhet och arbetsklimat

Arkitekten fick en mängd bildmaterial på sitt bord för att resultatet skulle bli identiskt med originalet.

– Är det samverkan så är det. Alla ska vara med till 100 procent. Och då gäller det även att komma med förslag, ta initiativ, ge en projektkollega en hand när det behövs - även om man inte är inom samma skrå, menar Björn Schenholm och fortsätter:

– Det är attityder man måste jobba med. Min ambition var att det skulle vara roligt för alla inblandade att gå till jobbet, man skulle längta till Landsfogden. Det fungerade jättebra! Underentreprenörerna tyckte att samverkan ledde dem till bättre lönsamhet och bättre arbetsklimat. Flera av dem arbetar redan i andra projekt hos oss.

100 procent nöjdhet

Det fungerade också bra för hyresgästerna visade det sig. I en undersökning som fastighetsägaren gjorde mitt under renoveringen fick de hundraprocentig nöjdhet bland hyresgästerna.

Tämligen unikt i ett så stort projekt som också innebar evakuering under nio månader till huset tvärsöver gården. Det låg ett mycket noggrant och närvarande arbete bakom.

– Vi började med att berätta precis vad vi skulle göra med huset och varför. Det skulle finnas olika nivåer för upprustning inomhus vilket påverkade hyran olika mycket. Vi visade bilder från när husen var nybyggda och berättade om livet på gården genom åren. Det visade sig vara tre familjer som bott där sedan husen byggdes och de blev de allra bästa ambassadörerna för att husen återigen skulle bli fina och funktionella.

Balkongerna ”glödde”

Kvarteret Landsfogden var i behov av stambyte och uppfräschning inomhus. Klimatskalet behövde tilläggsisoleras, fönstren och ventilationssystemet bytas.

– Det var bra att fasaden var i så dåligt skick, säger Björn Schenholm skämtsamt. Då var det enklare att ta ett helhetsgrepp. När jag dessutom visat ett par termograferingsbilder som visade hur värmen läckte – balkongerna såg ut att glöda – så var det inget snack om annat än att hitta en bra fasadlösning.

Utvändiga ventilationskanaler

Valet föll på Smartfront, ett system som drar ventilationskanalerna inuti den utvändiga isoleringen, vilket ihop med FTX-aggregat och fönster med U-värde 1,1 gjorde att husen energieffektiva. Kostnaderna blev dessutom rimliga jämfört med om åtgärderna utförts var för sig.

Isoleringssystemet byggs genom ett åtta centimeter tjockt lager av mineralull som sätts utanpå fasaden där ventilationskanalerna dras. Över dem sätts ytterligare sju centimeter mineralull, nät och slutligen två centimeter terrasitputs.

Man slapp knacka ner och transportera bort fasadavfallet – en miljonkostnad som istället bekostade hälften av den nya fönsterinvesteringen. Fönstren flyttades ut för att inte minska ljusinsläppet och för att exteriören skulle bevaras, liksom garageportar, entréer och takfötter.

Närvaro och engagemang

Björn Schenholm och hans kollegor var hela tiden närvarande i kvarteret och redan från första informationsmötet med de boende var hantverkarna med.

– Vi ordnade grillfest, sommarbuffé och glöggkalas där VD, byggledning, hantverkare och hyresgäster kunde träffas. Det var mycket uppskattat och det gjorde jobbet enklare och resultatet bättre, konstaterar Björn Schenholm och tillägger:

–Investerad tid är vunnen tid.

FAKTA

Var: Bagarmossen, Stockholm

När: Byggår 1953-54

Byggherre: Einar Mattsson Fastighetsaktiebolag.

Byggentreprenör: Einar Mattsson Byggnads.

Entreprenadform: ABT Totalentreprenad med samverkan.

Antal lägenheter: 90

Energi före: 224 kWh /m2

Energi efter: preliminärt 90 kWh/m2 Inkl varm vatten  exkl  ca 45 kWh/m2

Hyra före: 1010kr/m2

Hyra efter: 1400kr/m2 för minimalt åtgärder med max utfall för lägenhet  1480kr/m2

Totalkostnad: 135 miljoner inkl allt även underhåll och standardhöjningar

Budget: Bygget 62 milj, utfall 59 miljoner

Framgångsfaktor: God samverkan i projektet gjorde att vi kunde tidigarelägga återflytt med två månader.

Prisbelönat: Sweden Green Building Councils pris 2015 för innovativt hållbarhetsarbete

 

Källa: Einar Mattsson Fastighets AB, Sweden Green Council Building
bjorn-schenholm porträtt
Total närvaro och stort engagemang är Björn Schenholms bästa råd för en lyckad renoveringsprocess. Foto: Tobias Sterner
Fördjupningsmaterial
Mest sedda inslag
Debatt i fokus
Andra bevakar
Bevaka ämne