Feedback
Varan har lagts till i varukorgen

Konvertering fyller fabriken med nytt liv

date dummy
chokladfabriken, fasad
Chokladfabriken fick en påbyggnad på taket och ett glasparti med inbyggda balkonger. Det tidstypiska har renodlats och det moderna fått ett nytt utseende. Foto: Tobias Sterner
Konvertering berikar stadsbilden och tar tillvara på den arkitektur som redan finns. Det menar Rikard Wiss, vd på Oscar Properties Bygg i en intervju om de nya lägenheterna i industrifastigheten Chokladfabriken – senast ut i raden av företagets spektakulära projekt.

En gång godisfabrik, nu en exklusiv pralin i fastighetsföretaget Oscar Properties gedigna portfölj av konverterade byggnader i Stockholm. Under 2015 har inflyttningen i Chokladfabriken i centrala Stockholm skett successivt och nu i dagarna fylls även de sista lägenheterna av bostadsrättsägare. 

Här tillverkades Plopp

Det var i slutet av 1930-talet som fastigheten uppfördes i hörnet Fridhemsgatan 53 och Industrigatan 2. Konfektyrföretaget Choklad-Thule gick för högtryck och behövde utöka de befintliga lokalerna lite längre ner mot Kungsholmsstrand. Storsäljare som pastillen Tulo och chokladbiten Plopp fortsatte att tillverkas även efter det att Cloetta köpt upp företaget i slutet av 1960-talet.

När byggnaden såldes på 1970-talet blev lokalerna istället kontor och så har det varit fram till för ett par år sedan.

– Vi fattade snabbt tycke för Chokladfabriken. Gamla hus har goda förutsättningar att bli bra bostäder. Läget var optimalt, huset bär på en spännande historia och har en unik karaktär, säger Rikard Wiss, vd på köparens eget byggbolag Oscar Properties Bygg.

Bevarar attraktiv industrikänsla

Idag är fastigheten på Kungsholmen ett exklusivt och unikt boende med en prisnivå som ligger uppskattningsvis 58 procent högre än genomsnittet i Stockholm. Något som på inget vis hindrade att lägenheterna sålde slut innan renoveringen ens hade påbörjats. Den största lägenheten, en sexrummare på 149 kvm och med stor terrass, såldes för ett kvadratmeterpris på drygt 106 000 kronor.

Öppna planlösningar med synlig stålkonstruktion och råa betongytor, och en specialritad inredning i rostfritt och glas med tydlig industrikoppling förstärker husets ursprung och skapar på samma gång en lyxig och elegant storstadskänsla.

Se prestanda i tidigt skede

Chokladfabrikens senaste resa från arbetsplats till bostadshus började med ett omfattande planeringsarbete med utgångspunkt i husets förutsättningar. Första steget var att göra inmätningar, ta fram ritningar och söka alla nödvändiga lov för att veta vad man i praktiken kan och får bygga.

Därefter påbörjades kalkylarbetet för att sätta alla detaljer och säkra ekonomin i projektet. Sedan följde detaljprojekteringen där man finslipade planlösningar, schaktlägen, installationer och konstruktionslösningar. Först efter det påbörjades rivningsarbeten och slutligen produktionen.
– Det är viktigt att i ett tidigt skede få fram husets prestanda så att vi vet vilka åtgärder vi måste göra, understryker Rikard Wiss.

Konvertera är möjlighet och begränsning

Konvertering betyder anpassning. Inte ordagrant, men i praktiken. När gamla industrifastigheter ska göras om till bostäder så finns det begränsningar och regelverk som man måste förhålla sig till.

Precis som vid varje renoveringsprocess så handlar det om att uppdatera och förädla en befintlig byggnad - med eller utan hyresgäster och boende - och som kräver renoveringsspecifika kunskaper.

Utmaningarna kan omfatta saneringsarbeten från gammal industriverksamhet, eller begränsningar i fasadändringar och utbyggnader om huset är klassat med ett kulturhistoriskt värde. Det centrala läget som mest är en attraktiv möjlighet kan också utgöra en svårighet, på grund av de logistiska utmaningarna det innebär och som kräver noggrann planering och platsledning.

Karaktär ställs mot krav

Utmaningarna i en konvertering finns också i de oförutsedda parametrar som inte sällan dyker upp i en befintlig struktur. Det gäller att vara flexibel och kreativ.

– Just i detta projekt fanns bristfälliga relationshandlingar på huset, vilket innebär oklarheter på ytorna och kedjemått. Vi fick därför börja med att beställa noggranna inmätningar för att få allt från planlösningar till schaktlägen att stämma.

De antikvariska begränsningarna kan påverka projekt och behöva ställas mot andra hänsyn, som BBR-kraven för energi. I den gamla delen av Chokladfabriken har fönster fått sitta kvar och endast förstärkts med isolerglas för att uppfylla ljudkraven och förbättra u-värden. I den nyare delen kunde man däremot bygga mer energieffektivt.

– Det är det som skiljer en konvertering från en nybyggnation. En kund som vill ha den karaktär, charm och historia som gamla byggnader erbjuder, får ibland acceptera avkall på standard men kan å andra sidan njuta av andra värden, säger Rikard Wiss.

Kontrast mellan gammalt och nytt

De positiva förutsättningarna för att skapa bostäder var många i Chokladfabriken. Den höga takhöjden, de stora spröjsade fönstren och originaldetaljer med en spännande industrikänsla fanns redan. Det fanns också en mindre vacker, modernare utbyggnad som var en stor utmaning att göra arkitektoniskt intressant.

– Vi bestämde oss för ett glasparti i linje med gatan. Det skapar en kontrast mellan den gamla fabriksbyggnaden och den skira nya glaskonstruktionen som gör huset väldigt speciellt, berättar Rikard Wiss.

Berikar stadsbilden

För ett gammalt hus bär på möjligheter som nybyggnation aldrig erbjuder; patina, en historia och en tidstypisk stil som många köpare tilltalas av idag. Grundkonstruktionen i äldre industrilokaler har ofta en stark betongstomme med bärande pelare och balkar. Detta skapar möjligheter för fria planlösningar där man inte behöver ta hänsyn till dåligt placerade bärande väggar.

De massiva betongbjälklagen är också bra för både ljud- och brandklassning. Med andra ord, för bra för att inte utnyttja i ett centralt läge.

– Konverteringar berikar stadsbilden och tar tillvara på den arkitektur och möjlighet till boendeyta som redan finns. Historiska spår som berättar om en annan tid får vara kvar samtidigt som vi som fastighetsföretag proaktivt bidrar till att lösa bostadsbristen, säger Rikard Wiss.

FAKTA Chokladfabriken

Byggår: Fabriksbyggnaden 1937-39, kontorsbyggnaden 1979-1980

Om- och tillbyggnadsår: 2013-2015

Antal lägenheter: Totalt 85 lägenheter, från 1rok – 6rok

Omfattning konvertering: toa = 7 697 kvm, boa = 7 044 kvm, loa = 591 kvm

Omfattning av renovering i fabriksbyggnaden: Endast varsam utvändig renovering samt utrensning invändigt. Nytt värmesystem, FX-ventilation, nya eldragningar, nya stammar, ny hiss. Garage och lokaler med specialritade planlösningar. Inredningar och ytskikt i bostäderna.

Omfattning av renovering i kontorsbyggnaden: Nya fasader och tak, takterrasser, ljusschakt, utbyggnad, påbyggnad och uppbyggnad. Nytt värmesystem, FX-ventilation, nya eldragningar, nya stammar, ny hiss, nya entréer. Lokaler med specialritade planlösningar. Inredningar och ytskikt i bostäderna.

Genomförande: Totalentreprenad med eget byggbolag som sedan handlar upp delade entreprenader på utförande.

Total produktionskostnad: Ca 180 miljoner byggkostnad

Källa: Oscar Properties
chokladfabriken_6
Vi fattade snabbt tycke för Chokladfabriken, säger Rikard Wiss, vd på Oscar Properties eget byggbolag. Foto: Tobias Sterner
OM

”Bästa sättet att lyckas: bygg en visningslägenhet.”

Rikard Wiss, VD OP Bygg, om hur företaget arbetat vid konverteringen av Chokladfabriken.

– Det kostar men det har vi igen i ett senare skede. Här kan potentiella kunder känna, se och fråga om allt från stort till smått. Här får de en känsla för huset och detaljerna, för våra idéer, planlösning och materialval.

Alla som är inblandade i projektet får bekanta sig med det kommande arbetet genom visningslägenheten. Då vet de vad vi vill, vilka värderingar vi har och vad vi vill ha för resultat av deras arbete. Det stärker dem i deras prestation och slutprodukten får en hög kvalitet.

 

Mest lästa artiklar
Mest sedda inslag
Debatt i fokus
Andra bevakar
Bevaka ämne
Populära expertsvar